住建部村镇建设司原司长李兵弟：城乡地产收入相差10倍以上，应完善城乡融通的国家住房制度体系

发布时间：2025-12-20 05:38:15 来源：实时新闻网 作者：教育改革动态

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 刘诗萌 北京报道

过去多年来，中国城镇化的部村兵弟倍上脚步不断加快，但与此同时城乡二元结构问题也不断凸显。设司收入善城

4月28日，原司应完在中国城市百人论坛2022春季论坛“县域·县城·就地城镇化”上，长李城乡住房和城乡建设部村镇建设司原司长李兵弟对包括《华夏时报》记者在内的地产媒体表示，过去几十年，相差乡融城镇和农村之间地产价值、土地价格等差距越来越大，原因是我国的国家住房制度体系尚不完整，城镇已经建立起住房制度，但农村的住房制度仍存在法理性缺失。城乡家庭之间的财产差距主要是由市场上的房子价值造成的，而农村的住房财产价值并不能在市场上完全体现。

对此他建议，要进行城乡一体化发展制度创新，包括推动农村住房制度和农村宅基地制度改革，以农村的宅基地为主建立起农民的住房保障体系，将城市建设维护税改革为城乡维护使用税等等，最终建立城乡融通的国家住房制度体系。

城乡地产收入相差10倍以上

李兵弟认为，虽然近几年我国城乡人均收入有所缩小，但土地收入差距却越来越大，这个差距就体现在地价、房价之上。

首先，城乡之间地产收入、价值差距非常大。我国城镇地区的商品房大概有270亿平方米，社会资产价值接近300万亿元，而农村地区的房屋大概有220亿平方米，总资产量也仅有20余万亿。2020年全国卖地收入已经突破了8.4万亿，其中有300个城市达到5.9万亿，但也只有14个城市突破万亿，这些都表明了城乡发展的巨大不同。

其次，城市土地价格上涨，农村却没有得到城市建设用地地价上涨的利益。从2000年到2020年，我国房地产用地的土地价格大概上涨了40倍每亩地从29万元上涨到1278万元。这部分价格的上涨转移到两个地方，一方面是房价，以城市住宅为主的房屋价格大概上涨了5.1倍；另一方面是建筑的容积率增加，单位土地面积上建了更多的住房，房子是越盖越高。但是农村的房屋资产价格并没有同步上涨。

再次，近年来，我国城乡国民住房进步巨大，城市人均住房面积将近40平方米，农村大概将近50平方米，城乡人均收入近几年也有所缩小。2018年，城镇和农村家庭人均财产分别是29万元和8.7万元，城镇家庭人均财产收入是农村的3.3倍。

他指出，当前城乡家庭之间的财产差距主要是由市场上的房子价值造成的，而农村的住房财产价值并没有在市场上完全体现。“城市家庭财富的核心资产在不断地发生变化，但农村的家庭核心资产是什么呢？靠房子吗？（大家只能）出去打工。”他说。

建立城乡融通的国家住房制度体系

对此，李兵弟建议，要构建农村住房制度，完善国家住房制度。要以农村的宅基地为主建立起农民的住房保障体系，让闲置的宅基地和空置的农房形成一种市场资源，来进行市场化的推动，从而保障城乡居民对相互之间彼此生活方式的追求，也可以进一步满足广大市民群众对农村田园生活的向往。“我们不是要消灭农村的宅基地和空置的房屋，而是要把这部分资产利用起来，让它为国家和社会、为农民增加财富。”

改革应如何去落实？他认为，农村宅基地的改革和农村住房制度的建设是密不可分的，应相辅相成、相互佐证进行推动。其中的核心，就是控制住农村宅基地的总量，以供定需，分层释放，以“农村闲置宅基地能够释放的量”满足“城里的需”，而不是以“城里的需”去到农村寻求宅基地。

并且，要引入农村宅基地使用权税制度。当农村的宅和地剥离以后，城里人可以到农村使用农民的房屋，和农户进行交易，但这个房屋不是空置的，而是依托宅基地的，等于多使用了一部分社会保障。对此，可以对城里人征收农村宅基地使用税，用税收制度来调节供给的不平衡，保障农民的利益和农村发展的利益。

此外，他还建议，将当前城市建设维护税改革为城乡维护使用税。近年来国家、社会资本到农村的投资越来越多，但在税收上还是延续之前的税率，按7%、5%、1%分别在城市、镇和农村征收征用，落后于资产价格上升、投资密度增加的现实。因此，应当按照城乡平等、同税同权进行改革，重点用于城乡基础设施、公共设施的维护使用。

责任编辑：徐芸茜 主编：公培佳

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